Den Kontakt stellen wir her. Beraten wird bei der Bank.
Ein Zinshaus finanziert sich anders als ein Eigenheim. Wir geben die Unterlagen vollständig heraus und nennen Institute, die diese Objektart kennen. Beratung, Konditionen und Entscheidung liegen allein bei Ihrer Bank.
- KeineDarlehensvermittlung
- KeineBeratung durch uns
- VollständigUnterlagenpaket
Finanzierung bei INAT — in vier Sätzen
- Die INAT Holding GmbH vermittelt keine Darlehen und berät nicht zu Immobiliardarlehen — beides setzt eine Erlaubnis nach § 34i GewO voraus.
- Was sie tut: Zu jedem Objekt liegt ein Unterlagenpaket bereit, mit dem eine Bank ein Zinshaus prüfen kann — Mietaufstellung, Flächenberechnung, Energieausweise, Grundbuch, Gutachten —, und sie nennt Institute, die Bestandsimmobilien im Ruhrgebiet finanzieren.
- Konditionen, Beratung und Kreditentscheidung liegen ausschließlich beim Institut.
- Eine Vergütung von Dritten erhält die INAT Holding nicht.
Und was wir ausdrücklich nicht tun
Die INAT Holding GmbH erbringt keine Darlehensvermittlung und keine Beratung zu Immobiliardarlehen. Beides setzt eine Erlaubnis nach § 34i GewO voraus.
Was wir tun
- Objektunterlagen so zusammenstellen, dass eine Bank sie prüfen kann
- Institute nennen, die Bestandsimmobilien in dieser Lage und Größenordnung finanzieren
Was wir nicht tun
- Darlehen vermitteln
- Zu Immobiliardarlehen beraten
- Vergütung von Dritten annehmen — weder vom Institut noch von einem Vermittler
Im Detail: Und was wir ausdrücklich nicht tun
Was wir tun, ist zweierlei: Wir stellen die Objektunterlagen so zusammen, dass eine Bank sie prüfen kann, und wir nennen Institute, die Bestandsimmobilien in dieser Lage und Größenordnung finanzieren.
Welches Institut Sie ansprechen, mit welchen Konditionen Sie abschließen und ob eine Finanzierung zu Ihrer Situation passt, entscheiden Sie mit Ihrer Bank. Wir erhalten dafür keine Vergütung von Dritten — weder vom Institut noch von einem Vermittler.
Alle Angaben auf dieser Seite beschreiben, wie Banken Zinshäuser üblicherweise prüfen. Sie ersetzen keine Beratung und sind keine Aussage über Ihre Finanzierung. Verbindlich ist allein, was Ihr Institut Ihnen schriftlich zusagt.
Was eine Bank bei einem Zinshaus sehen will
Die häufigste Verzögerung im Kreditprozess ist keine Bewertungsfrage, sondern eine fehlende Seite. Diese Unterlagen liegen zu unseren Objekten bereit:
Ertrag
Mietaufstellung 09/2026 mit IST- und Zielmieten je Einheit, Aufstellung der Leerstände, Nebenkostenabrechnungen soweit vorhanden.
Substanz
Flächenberechnungen mit Datum und Quelle, Bauzeichnungen, Aufstellung durchgeführter Modernisierungen, Kostenschätzung offener Maßnahmen.
Recht
Grundbuchauszüge vom 10.09.2026, Baulasten- und Altlastenauskünfte, Energieausweise je Gebäude, Gebäudeversicherung mit Wertermittlung.
Wie eine Bank ein Mehrfamilienhaus prüft
Ein Institut sieht dreimal hin: zuerst auf den Ertrag, dann auf die Kapitaldienstfähigkeit — und zuletzt auf Sie.
- Schritt 1: ErtragJahresnettokaltmiete, Leerstand und dauerhaft erzielbare Mieten — daraus Ertragswert und Beleihungswert.
- Schritt 2: KapitaldienstTragen die Mieten nach Bewirtschaftungskosten Zins und Tilgung, und was bleibt bei Leerstand oder steigenden Zinsen als Puffer?
- Schritt 3: KäuferEigenkapital, Einkommen, vorhandene Verbindlichkeiten und Erfahrung mit vermieteten Objekten.
Über das Darlehen
Aus Eigenmitteln
Schematisch, ohne Maßstab. Welche Eigenkapitalquote für Sie gilt, ist eine Frage an Ihre Bank.
Im Detail: Wie eine Bank ein Mehrfamilienhaus prüft
Bei einer vermieteten Immobilie sieht ein Institut zuerst auf den Ertrag: Jahresnettokaltmiete, Leerstand und die Frage, ob die Mieten in dieser Lage dauerhaft erzielbar sind. Daraus leitet es einen Ertragswert ab — und daraus den Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung, der bewusst unter dem Marktwert liegt, weil er den Wert abbilden soll, der über die gesamte Laufzeit des Darlehens Bestand hat.
Der zweite Blick gilt der Kapitaldienstfähigkeit: Reichen die Mieteinnahmen nach Abzug der Bewirtschaftungskosten, um Zins und Tilgung zu tragen, und was bleibt bei Leerstand oder steigenden Zinsen als Puffer. Der dritte Blick gilt Ihnen — Eigenkapital, Einkommen, vorhandene Verbindlichkeiten und Erfahrung mit vermieteten Objekten.
Die Erwerbsnebenkosten werden in der Regel nicht mitfinanziert; Institute erwarten sie aus Eigenmitteln, häufig zusammen mit einem Teil des Kaufpreises. Welche Eigenkapitalquote und welcher Zins für Sie gelten, ist eine Frage an Ihre Bank — allgemeine Aussagen dazu wären hier nichts wert.
Der übliche Weg zur Kreditentscheidung
Der Ablauf bei einer Finanzierung unterscheidet sich von Institut zu Institut im Detail, nicht in der Reihenfolge. Wer die Schritte kennt, kann die Unterlagen in der richtigen Reihenfolge liefern.
- Schritt 1: Erstgespräch mit ObjektunterlagenExposé, Mietaufstellung und Kaufpreis genügen, damit ein Institut sagen kann, ob es die Objektart und die Lage überhaupt finanziert.
- Schritt 2: Selbstauskunft und BonitätEinkommensnachweise, Vermögensaufstellung, bestehende Kredite. Bei Gesellschaften als Käuferin: Jahresabschlüsse und Gesellschafterliste.
- Schritt 3: Bewertung des ObjektsDie Bank ermittelt den Beleihungswert aus den Unterlagen, häufig mit eigener Besichtigung. Fehlende Flächenberechnungen oder Energieausweise stoppen hier den Prozess.
- Schritt 4: Kreditentscheidung und VertragZusage mit Zinsbindung, Tilgung und Auflagen; Darlehensvertrag und Grundschuldbestellung beim Notar.
- Schritt 5: AuszahlungsvoraussetzungenEingetragene Vormerkung, bestellte Grundschuld, Nachweis des Eigenkapitals. Erst dann fließt der Kaufpreis an den Notar oder den Verkäufer.
Was Finanzierungen bei Zinshäusern verzögert
Aus der Erfahrung mit dem eigenen Bestand wissen wir, woran Kreditprozesse bei Mehrfamilienhäusern hängen bleiben. Es sind selten die großen Fragen.
Häufige Gründe für Rückfragen der Bank
- Eine Mietaufstellung ohne Datum, ohne Kautionen oder mit Bruttomieten statt Nettokaltmieten
- Flächenangaben ohne Berechnung — die Bank rechnet dann selbst, konservativ
- Fehlende Energieausweise, obwohl sie nach § 80 GEG bei Besichtigung und Verkauf vorliegen müssen
- Ein Eintrag im Altlastenkataster ohne Dossier — mit Dossier ist er eine Zeile im Gutachten, ohne ein offener Punkt
- Sanierungskosten, die geschätzt statt kalkuliert sind
- Gewerbemietverträge ohne Laufzeit- und Optionsübersicht
Genau diese Punkte deckt das Unterlagenpaket zu unseren Objekten ab — und wo etwas in Vorbereitung ist, steht das ausdrücklich dabei, damit Ihr Institut nicht danach suchen muss.
Womit Käufer üblicherweise rechnen
Zu den Erwerbsnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer — in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises — sowie Notar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.
- 6,5 %Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen
- 308.555 €Grunderwerbsteuer auf das Paketrechnerisch aus 4.747.000 €
Bei einer Finanzierung kommen die Kosten der Grundschuldbestellung hinzu. Diese Beträge werden in der Regel nicht mitfinanziert.
| Objekt | Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,5 % |
|---|---|---|
| Pothmannsweg 20, 22, 26 | 2.156.000 € | 140.140 € |
| Siemensstraße 11 | 938.000 € | 60.970 € |
| Altendorfer Straße 262/264 | 1.653.000 € | 107.445 € |
| Paket | 4.747.000 € | 308.555 € |
Grunderwerbsteuer nach dem Steuersatz Nordrhein-Westfalens, rechnerisch aus dem Kaufpreis. Notar-, Grundbuch- und Grundschuldkosten kommen hinzu und sind hier nicht beziffert, weil sie vom Einzelfall abhängen.
Was eine Bank bei den drei Teilportfolios vorfindet
Drei Objekte, drei verschiedene Ausgangslagen für ein Institut. Wir nennen sie hier so, wie sie in den Unterlagen stehen.
- vermietet
- leer
Pothmannsweg 20, 22 und 26
Siemensstraße 11
Altendorfer Straße 262 und 264
Ein Kästchen je Wohnung, ein Feld je Gewerbe- oder Nebenfläche. Stand Mietaufstellung 09/2026.
Pothmannsweg 20, 22, 26
13 von 16 Wohnungen vermietet, Fernwärme, Nr. 20/22 nach Modernisierung 2021/2022. Energieklassen G und H (Bedarfsausweise 2021). Nr. 26 und Lager leer, Sanierung rund 300.000 Euro; Altlasteneintrag für Nr. 26 mit Dossier.
Siemensstraße 11
Vollständig leer nach Kernsanierung, Beleihungswertgutachten 2022 vorhanden, Baulastenauskunft ohne Eintrag. Energieausweis wird nachgereicht; offen sind Bäder (rund 50.000 Euro) und Abschluss der Elektroinstallation.
Altendorfer Straße 262/264
8 von 11 Wohnungen sowie Gewerbe und 14 Garagen vermietet, Energieklassen D und F, Gebäudeversicherung mit Wertermittlung 2022. Nebenkostenabrechnungen 2024/2025 in Vorbereitung.
Was die Begriffe auf dieser Seite bedeuten
Kurz erklärt, damit Exposé und Kaufvertrag dieselbe Sprache sprechen.
- Beleihungswert
- Der Wert, den eine Bank einer Immobilie für die Kreditsicherung beimisst — ermittelt nach der Beleihungswertermittlungsverordnung, bewusst vorsichtiger als der Marktwert.
- Kapitaldienst
- Zins und Tilgung eines Darlehens je Jahr. Die Kapitaldienstfähigkeit vergleicht ihn mit dem Ertrag, der nach Bewirtschaftungskosten übrig bleibt.
- Grundschuld
- Im Grundbuch (Abteilung III) eingetragenes Pfandrecht der Bank am Grundstück. Wird beim Notar bestellt und ist Voraussetzung für die Auszahlung.
- Auszahlungsvoraussetzungen
- Bedingungen, die vor der Auszahlung des Darlehens erfüllt sein müssen: eingetragene Vormerkung, bestellte Grundschuld, nachgewiesenes Eigenkapital, ggf. Versicherungsnachweis.
- Zinsbindung
- Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben ist. Danach wird neu verhandelt oder umgeschuldet — ein Punkt, den eine Ertragsrechnung über die Laufzeit berücksichtigen muss.
- Eigenkapital
- Der Teil von Kaufpreis und Nebenkosten, den der Käufer aus eigenen Mitteln aufbringt. Nebenkosten werden in der Regel vollständig daraus bezahlt.
Finanzierung: häufige Fragen
Beantwortet mit dem, was in den Unterlagen steht.
Vermitteln Sie Darlehen?
Nein. Wir stellen ausschließlich Kontakte zu Finanzierungspartnern her und geben die Objektunterlagen heraus. Eine Vermittlung oder Beratung zu Immobiliardarlehen erbringen wir nicht.
Bekommen Sie eine Provision von der Bank?
Nein. Für die Herstellung eines Kontakts erhalten wir keine Vergütung von Dritten.
Welche Nebenkosten kommen zum Kaufpreis hinzu?
Grunderwerbsteuer (in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent), Notarkosten und Grundbuchkosten, bei Finanzierung zusätzlich die Grundschuldbestellung. Eine Käuferprovision fällt bei unseren Objekten nicht an.
Wie schnell bekomme ich die Unterlagen für meine Bank?
Das Exposé mit allen Anlagen versenden wir auf Anfrage. Einzelne Nachweise, die in Vorbereitung sind, stehen in den Unterlagen ausdrücklich als solche markiert.
Finanzieren Banken auch Objekte mit hohem Leerstand?
Das entscheidet das jeweilige Institut. Erfahrungsgemäß prüfen Häuser mit Erfahrung im Bestandsgeschäft solche Fälle anders als Filialbanken mit Schwerpunkt Eigenheim — deshalb nennen wir gezielt solche Adressen.
Brauche ich eine Finanzierungsbestätigung vor der Besichtigung?
Nein. Vor der Beurkundung ist eine Finanzierungszusage üblich und in Ihrem eigenen Interesse — ein Kaufvertrag ohne gesicherte Finanzierung ist ein Risiko für Sie, nicht für uns.
Können Sie mir eine bestimmte Bank empfehlen?
Wir nennen Institute, die Zinshäuser im Ruhrgebiet finanzieren, und mehr als eines. Die Auswahl treffen Sie; eine Empfehlung im Sinne einer Beratung geben wir nicht.
Was nach dieser Seite sinnvoll ist
Die Objekte mit allen Zahlen
Kaufpreis, Flächen, Mieten und Energieausweise je Gebäude.
Die Ertragsrechnung
Faktor und Rendite auf IST- und SOLL-Miete, mit den Risiken dazu.
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Damit Ihre Bank prüfen kann, statt nachzufragen.
Sprechen wir über Zahlen.
Fordern Sie das Unterlagenpaket an — damit Ihre Bank prüfen kann, statt nachzufragen.