Zinshäuser aus dem eigenen Bestand.
Wir verkaufen Wohn- und Geschäftshäuser, die uns selbst gehören oder einer Gesellschaft des INAT-Verbunds. Sie sprechen mit dem Eigentümer, nicht mit einer Vertriebsstelle — und Sie bekommen die Zahlen, bevor Sie fragen.
- 6Gebäude im Angebot
- 37Wohnungen
- 14,5Faktor SOLL
Immobilienverkauf bei INAT — in vier Sätzen
- Die INAT Holding GmbH aus Düsseldorf verkauft Wohn- und Geschäftshäuser aus dem Bestand des INAT-Verbunds — derzeit sechs Gebäude mit 37 Wohnungen in Oberhausen und Essen für zusammen 4.747.000 Euro, als Paket oder in drei Teilportfolios.
- Käufer erhalten vor der Besichtigung das vollständige Exposé mit Mietaufstellung, Flächenberechnung, Energieausweisen je Gebäude und Grundbuchauszug.
- Verkauft wird als Asset Deal ohne Käuferprovision.
- Jeder Kaufpreis ist das 14,5-Fache der SOLL-Jahresnettokaltmiete.
Was ein Käufer wissen muss, bevor er fährt
Die meiste Zeit in einer Zinshaus-Transaktion geht für Dinge drauf, die von Anfang an feststehen könnten. Wir legen sie vor der ersten Besichtigung offen.
Der übliche Weg
- Erste Besichtigung
- Zweite Besichtigung
- Fragen zu Miete und Leerstand
- Antworten
Zwei Fahrten ins Ruhrgebiet, bevor die Zahlen feststehen.
Bei uns
- Unterlagen mit allen Zahlen
- Besichtigung
- Entscheidung
Mietaufstellung, Flächen, Energieausweise und Grundbuch liegen vor dem ersten Termin vor.
Was Sie hier finden
- Unterlagen, vollständig und mit Stand
- Einen Termin am Objekt
- Einen Ansprechpartner, der die Häuser selbst kennt
Was Sie hier nicht finden
- Vorqualifizierung
- Bieterverfahren
- Reservierungsvertrag
Im Detail: Was ein Käufer wissen muss, bevor er fährt
Wie hoch ist die IST-Miete wirklich, welche Flächen sind vermietet, was steht leer, welche Maßnahmen sind offen und was kosten sie: Wer diese Fragen erst nach der zweiten Besichtigung beantwortet bekommt, hat zwei Fahrten ins Ruhrgebiet verloren.
Zu jedem Objekt gehört eine Mietaufstellung mit Stand, eine Flächenberechnung mit Quelle und Datum, Energieausweise je Gebäude, ein aktueller Grundbuchauszug sowie Baulasten- und Altlastenauskünfte. Wo etwas fehlt, steht das dabei — auch dann, wenn es dem Verkauf nicht hilft. An der Siemensstraße 11 etwa wird der Energieausweis nachgereicht, und das steht so auf der Objektseite, nicht erst im Kleingedruckten des Kaufvertrags.
Wer ein Mehrfamilienhaus in Essen oder Oberhausen kaufen will, findet hier deshalb keine Vorqualifizierung, kein Bieterverfahren und keinen Reservierungsvertrag, sondern Unterlagen, einen Termin und einen Ansprechpartner, der die Häuser selbst kennt.
Vier Schritte bis zum Notartermin
Der Ablauf ist derselbe, ob Sie ein einzelnes Haus kaufen oder das ganze Paket. Er ist kurz, weil er nichts enthält, was nur der Absicherung des Verkäufers dient.
- Schritt 1: Anfrage und UnterlagenSie melden sich, wir schicken das Exposé mit allen Anlagen — ohne Maklerauftrag und ohne Vorbedingung. Bei Interesse am Paket bekommen Sie das Portfolio-Fact-Sheet mit den Summen aller drei Teilportfolios dazu.
- Schritt 2: BesichtigungObjektbegehung mit uns als Eigentümer. Leerstehende Einheiten sind jederzeit zugänglich, vermietete nach Absprache mit den Mietern. Keller, Dach und Technikräume gehören dazu — dort entscheidet sich, was ein Haus die nächsten zehn Jahre kostet.
- Schritt 3: PrüfungSie prüfen Zahlen, Bausubstanz und Unterlagen, bei Bedarf mit eigenem Gutachter oder Ihrer Bank. Fragen beantworten wir schriftlich, damit die Antwort auch in Ihrem Datenraum liegt.
- Schritt 4: KaufvertragAsset Deal beim Notar: lastenfreie Übergabe, Mietverhältnisse gehen über, Kaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Den Vertragsentwurf erhalten Sie so früh, dass Sie ihn in Ruhe prüfen können.
Was im Datenraum liegt — und was noch fehlt
Ein Exposé ist ein Versprechen, ein Datenraum ist der Beleg.
Zu jedem Objekt vorhanden
- Mietaufstellung 09/2026 mit IST- und Zielmieten je Einheit, Leerstände gekennzeichnet
- Flächenberechnung mit Datum und Quelle (Siemensstraße 07/2022, Altendorfer Straße 02/2022)
- Energieausweise je Gebäude, soweit vorhanden — mit Ausweisart, Endenergiebedarf, Klasse und Gültigkeit
- Grundbuchauszüge vom 10.09.2026, Baulasten- und Altlastenauskünfte
- Bauzeichnungen, teils mit Genehmigungsvermerk, sowie Gebäudeversicherung mit Wertermittlung
- Drohnen- und Innenaufnahmen aus 2022 bis 09/2026
In Vorbereitung
- Energieausweis der Siemensstraße 11
- Wohnflächenberechnung des Vorderhauses Siemensstraße 11 nach Wohnflächenverordnung
- Kostenschätzung der Restarbeiten an der Siemensstraße 11 mit Gewerkeliste
- Nebenkostenabrechnungen 2024/2025 der Altendorfer Straße
Zu jedem der drei Teilportfolios liegen die Unterlagen so vor, dass eine Bank, ein Gutachter oder ein Steuerberater damit arbeiten kann, ohne bei uns nachzufragen.
In Vorbereitung heißt: noch nicht im Datenraum. Wir nennen das hier, weil Sie es sonst beim ersten Blick in den Datenraum selbst feststellen würden.
Wie der Kaufpreis zustande kommt
Jeder Kaufpreis im aktuellen Angebot ist das 14,5-Fache der SOLL-Jahresnettokaltmiete, auf volle Tausend gerundet.
327.407 €SOLL-Jahresnettokaltmiete×14,5Faktor=4.747.000 €Kaufpreis, auf volle Tausend gerundet
4.747.000 €Kaufpreis÷191.892 €IST-Jahresnettokaltmiete=24,7Faktor auf die heutige Miete
Quelle: Portfolio-Fact-Sheet vom 10.09.2026, Mietaufstellung 09/2026.
- Miete IST
- Potenzial bis zur SOLL-Miete
- Pothmannsweg 20, 22 und 26
- 93.482 € IST148.682 € SOLL
- Siemensstraße 11
- 0 € IST (leer)64.703 € SOLL
- Altendorfer Straße 262 und 264
- 98.410 € IST114.022 € SOLL
Paket: 191.892 € IST, 327.407 € SOLL — Potenzial 135.515 € im Jahr. Quelle: Exposés und Portfolio-Fact-Sheet vom 10.09.2026, Mietaufstellung 09/2026.
Im Detail: Wie der Kaufpreis zustande kommt
Die SOLL-Miete ist die Miete nach Sanierung und Vermietung der heute leerstehenden Flächen, zu den Zielmieten aus den Exposés. Auf die heutige IST-Miete bezogen liegt der Faktor bei 24,7 und die Bruttoanfangsrendite bei 4,0 Prozent.
Damit ist auch gesagt, was der Preis nicht ist: Er unterstellt, dass die offenen Maßnahmen durchgeführt und die Flächen vermietet werden. Was das kostet, steht in den Unterlagen — beim Pothmannsweg rund 300.000 Euro für Nr. 26 und das Lagergebäude, an der Siemensstraße rund 50.000 Euro für die Bäder zuzüglich Abschluss der Elektroinstallation. Wer den Faktor 14,5 mit einem Angebot vergleicht, das auf IST-Miete rechnet, vergleicht zwei verschiedene Größen.
Alle Kennzahlen als Tabelle
| Teilportfolio | Kaufpreis | Fläche | Wohnungen | Miete SOLL p. a. | Faktor IST |
|---|---|---|---|---|---|
| Pothmannsweg 20, 22, 26 · Oberhausen | 2.156.000 € | 1.317,06 m² | 16 | 148.682 € | 23,1 |
| Siemensstraße 11 · Essen | 938.000 € | 835,15 m² | 10 | 64.703 € | — (leer) |
| Altendorfer Straße 262/264 · Essen | 1.653.000 € | 1.155,71 m² | 11 | 114.022 € | 16,8 |
| Paket | 4.747.000 € | 3.307,92 m² | 37 | 327.407 € | 24,7 |
Quelle: Portfolio-Fact-Sheet und Exposés vom 10.09.2026. Faktor SOLL überall 14,5. Kaufpreise zuzüglich Erwerbsnebenkosten, Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten.
Was zum Kaufpreis hinzukommt — und wann es fällig wird
Beim Kauf eines Zinshauses in Nordrhein-Westfalen kommen zum Kaufpreis die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent sowie die Kosten für Notar und Grundbuch hinzu. Eine Käuferprovision fällt bei unseren Objekten nicht an, weil kein Makler beteiligt ist.
- 6,5 %Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen
- 0 €Käuferprovision
- GNotKGNotar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz
- Schritt 1: Beurkundung beim Notar
- Schritt 2: AuflassungsvormerkungEintragung im Grundbuch zu Ihren Gunsten.
- Schritt 3: Fälligkeitsmitteilung des NotarsSobald die Voraussetzungen vorliegen — darunter Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde und Zusage der Lastenfreistellung.
- Schritt 4: Zahlung des KaufpreisesBesitz, Nutzen und Lasten gehen auf Sie über.
- Schritt 5: GrunderwerbsteuerNach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
- Schritt 6: Umschreibung im Grundbuch
Im Detail: Was zum Kaufpreis hinzukommt — und wann es fällig wird
Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Kaufpreis und vom Umfang der Beurkundung ab.
Zeitlich läuft ein Kauf in immer derselben Reihenfolge: Beurkundung beim Notar, Eintragung der Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten, Fälligkeitsmitteilung des Notars, sobald die Voraussetzungen vorliegen — darunter der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht und die Zusage der Lastenfreistellung —, dann Zahlung des Kaufpreises. Mit der Zahlung gehen Besitz, Nutzen und Lasten auf Sie über; die Umschreibung im Grundbuch folgt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer und der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.
Wie lange das dauert, bestimmen Notar, Grundbuchamt und Finanzamt, nicht wir. Was wir beeinflussen können, tun wir: Der Vertragsentwurf liegt früh vor, die Lastenfreistellung ist vorbereitet, und die Unterlagen für Ihre Bank sind vollständig.
Was mit Mietern, Kautionen und Verträgen passiert
Beim Asset Deal treten Sie kraft Gesetzes in die bestehenden Mietverhältnisse ein — § 566 BGB, „Kauf bricht nicht Miete“. Für die Mieter ändert sich der Vermieter, nicht der Vertrag.
| Posten | Was damit passiert |
|---|---|
| Mietverhältnisse | gehen unverändert über: Miethöhe, Kündigungsfristen und Vereinbarungen gelten weiter (§ 566 BGB) |
| Mietkautionen | gehen mit über und werden bei der Übergabe abgerechnet und ausgekehrt (§ 566a BGB) |
| Betriebskosten | werden zum Stichtag des Besitzübergangs abgegrenzt: bis dahin rechnet der Verkäufer ab, danach Sie |
| Versicherung, Fernwärme, Energie, Wartung | werden mit Stichtag umgeschrieben oder gehen über und können danach gekündigt werden |
| Schlüssel, Zählerstände, Akten | Übergabe mit Protokoll — dazu Mietverträge im Original, Bauakten und Handwerkerkontakte |
Im Detail: Was mit Mietern, Kautionen und Verträgen passiert
Miethöhe, Kündigungsfristen und Vereinbarungen gelten weiter. Die Mieter werden nach dem Eigentumsübergang schriftlich informiert, mit der neuen Bankverbindung für die Miete.
Die Mietkautionen gehen nach § 566a BGB mit über; Sie haften den Mietern gegenüber für die Rückzahlung, deshalb werden sie bei der Übergabe abgerechnet und ausgekehrt. Die Betriebskosten werden zum Stichtag des Besitzübergangs abgegrenzt: Bis dahin rechnet der Verkäufer ab, danach Sie. Gebäudeversicherung, Fernwärme- und Energielieferverträge sowie Wartungsverträge werden mit Stichtag umgeschrieben oder — soweit gesetzlich vorgesehen — gehen über und können danach gekündigt werden.
Bei der Übergabe erhalten Sie Schlüssel, Zählerstände, Mietverträge im Original, die Bauakten und die Kontakte zu Handwerkern, die die Häuser kennen. Wir übergeben mit Protokoll, weil ein Zählerstand ohne Unterschrift später niemandem hilft.
Oberhausen und Essen-Altendorf: wo die Häuser stehen
Die Wohnanlage Pothmannsweg liegt in Alt-Oberhausen am Uhlandpark, die beiden Essener Objekte stehen in Altendorf, westlich der Innenstadt.
- Alt-Oberhausen: Pothmannsweg 20, 22 und 26, am Uhlandpark
- Essen-Altendorf: Siemensstraße 11 und Altendorfer Straße 262/264
- Entfernungen: Oberhausen–Essen-Altendorf rund 7 km, die beiden Essener Objekte rund 500 m auseinander, Düsseldorf–Oberhausen rund 28 km.
Maßstäbliche Skizze, Norden oben. Koordinaten: OpenStreetMap, abgerufen am 17.09.2026; Entfernungen als Luftlinie.
- Pothmannsweg 20, 22 und 26
- 1.637 € je m² · 1.317,06 m²
- Siemensstraße 11
- 1.123 € je m² · 835,15 m²
- Altendorfer Straße 262 und 264
- 1.430 € je m² · 1.155,71 m²
- Paket
- 1.435 € je m² · 3.307,92 m²
Quelle: Exposés und Portfolio-Fact-Sheet vom 10.09.2026, Mietaufstellung 09/2026.
Im Detail: Oberhausen und Essen-Altendorf: wo die Häuser stehen
Der Pothmannsweg ist eine ruhige Wohnlage abseits der Durchgangsstraßen; Nahversorgung und Anbindung liegen fußläufig. In Altendorf steht die Siemensstraße 11 in einer Wohnstraße wenige Schritte von der Altendorfer Straße, die Häuser Altendorfer Straße 262 und 264 unmittelbar an dieser Hauptgeschäftsstraße des Stadtteils, mit Einzelhandel, Gastronomie und Nahverkehr vor der Tür.
Marktprognosen für Essen oder Oberhausen finden Sie hier nicht. Was Sie finden, sind die Mieten, die heute gezahlt werden, die Zielmieten, die wir ansetzen, und die Kaufpreise je Quadratmeter: 1.637 Euro am Pothmannsweg, 1.123 Euro an der Siemensstraße, 1.430 Euro an der Altendorfer Straße. Ob das für Ihre Rechnung passt, entscheiden Sie mit Ihren eigenen Annahmen.
Was die Begriffe auf dieser Seite bedeuten
Kurz erklärt, damit Exposé und Kaufvertrag dieselbe Sprache sprechen.
- Asset Deal
- Kauf der Grundstücke selbst, nicht der Gesellschaft, der sie gehören. Das Grundbuch wird auf den Käufer umgeschrieben; Mietverhältnisse gehen nach § 566 BGB über.
- Share Deal
- Kauf von Anteilen an der Eigentümergesellschaft. Wird hier nicht angeboten — die Objekte werden einzeln oder im Paket als Grundstücke verkauft.
- Auflassungsvormerkung
- Eintragung im Grundbuch (§ 883 BGB), die den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung sichert, bevor er als Eigentümer eingetragen ist.
- Lastenfreistellung
- Zusage der im Grundbuch eingetragenen Gläubiger, ihre Grundschulden gegen Zahlung aus dem Kaufpreis löschen zu lassen. Voraussetzung dafür, dass der Käufer lastenfrei erwirbt.
- Mietaufstellung
- Liste aller Einheiten mit Fläche, Mieter, Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Kaution und Vertragsbeginn. Grundlage jeder Bewertung — hier mit Stand 09/2026.
- Faktor
- Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Sagt, wie viele Jahresmieten ein Objekt kostet; der Kehrwert ist die Bruttoanfangsrendite.
Immobilienverkauf: häufige Fragen
Beantwortet mit dem, was in den Unterlagen steht.
Fällt beim Kauf eine Maklerprovision an?
Nein. Wir verkaufen aus dem eigenen Bestand und aus dem INAT-Verbund; eine Käuferprovision wird nicht erhoben. Hinzu kommen die üblichen Erwerbsnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten.
Kann ich ein einzelnes Haus kaufen oder nur das Paket?
Bevorzugt wird der Paketverkauf über alle sechs Gebäude. Die drei Teilportfolios sind aber auch einzeln erwerbbar: Pothmannsweg 2.156.000 €, Siemensstraße 938.000 €, Altendorfer Straße 1.653.000 €.
Werden die Objekte als Asset Deal oder Share Deal verkauft?
Als Asset Deal. Die Grundstücke gehen unmittelbar auf die Käuferin über, die Übergabe erfolgt lastenfrei, bestehende Mietverhältnisse gehen nach § 566 BGB mit über.
Wie aktuell sind die Mietangaben?
Die IST-Mieten stammen aus der Mietaufstellung 09/2026, die SOLL-Mieten aus den Zielmieten der Exposés vom 10.09.2026. Beide Werte stehen je Objekt getrennt in den Unterlagen, nicht nur als Summe.
Kann ich vor dem Kauf einen eigenen Gutachter beauftragen?
Ja. Wir stellen den Zugang zu den Objekten und die vorhandenen Unterlagen zur Verfügung, darunter Bauzeichnungen, Flächenberechnungen und das Beleihungswertgutachten 2022 zur Siemensstraße.
Sind die Wohnungen vermietet, und mit welchen Mieten?
21 von 37 Wohnungen sind vermietet. Am Pothmannsweg liegt die Miete der 13 vermieteten Wohnungen im Mittel bei rund 10 €/m², die Zielmiete der Siemensstraße bei 9,53 €/m² Wohnen. Die Einzelmieten je Einheit stehen in der Mietaufstellung.
Können Sie mir ein Objekt reservieren?
Eine Reservierung gegen Gebühr gibt es nicht. Bis zur Beurkundung bleibt der Zwischenverkauf vorbehalten — das gilt für jeden Interessenten gleich. Wer seine Prüfung abgeschlossen hat und beurkunden will, bekommt kurzfristig einen Notartermin.
Kann ich vermietete Wohnungen besichtigen?
Ja, nach Absprache mit den Mietern und mit angemessener Ankündigung. Leerstehende Einheiten, Keller, Dach und Technikräume sind jederzeit zugänglich.
Was nach dieser Seite sinnvoll ist
Die drei Teilportfolios
Alle Kennzahlen, Energieausweise und offenen Punkte je Objekt.
Wie wir rechnen
Faktor, IST- und SOLL-Rendite und die Maßnahmen dazwischen.
Unterlagen für Ihre Bank
Was ein Institut bei einem Zinshaus sehen will — und was wir bereitlegen.
Sprechen wir über Zahlen.
Sie bekommen das vollständige Exposé mit Mietaufstellung, Flächen und Energieausweisen — ohne Zwischenstelle und ohne Maklerauftrag.